✅Convenio de División de Condominio: Análisis Jurídico, Finalidad y【Modelo Práctico】

El Convenio de División de Condominio: Análisis Jurídico y Finalidad

El convenio de división de condominio es un instrumento jurídico mediante el cual los copropietarios de un inmueble deciden establecer, de manera consensuada, la división material o jurídica de una propiedad indivisa. Este acuerdo busca poner fin al régimen de indivisión y otorgar a cada parte su porción correspondiente en plena propiedad. Al final del presente artículo facilitaremos un modelo práctico. A continuación, se analizará en detalle el contenido y las implicancias del modelo de convenio presentado anteriormente.

Convenio de División de Condominio

 

Definición y Contexto Legal

En términos generales, el condominio es una situación en la que dos o más personas son copropietarias de un mismo bien. Esta condición se encuentra regulada por los códigos civiles en muchos países, como Argentina, que en su Código Civil y Comercial prevé la posibilidad de dividir la propiedad cuando ello sea factible.

El convenio de división de condominio es una expresión de la autonomía de la voluntad de las partes, en tanto que permite a los copropietarios acordar las condiciones en que se distribuirá el bien indiviso, respetando siempre los límites legales y técnicos aplicables. Este instrumento tiene como principal finalidad evitar conflictos y garantizar una distribución equitativa del bien, conforme a los derechos que cada parte ostenta.

 

Estructura y Cláusulas Esenciales

El convenio en cuestión presenta varias cláusulas que son fundamentales para su validez y eficacia. Estas se describen a continuación:

Identificación de las partes: En este apartado se consignan los datos personales de los copropietarios, como nombre, documento de identidad, estado civil y domicilio. Esto permite individualizar a los sujetos intervinientes.

Antecedentes del inmueble: Se describe detalladamente el bien objeto de la división, incluyendo su ubicación, superficie, identificación catastral y antecedentes registrales. Además, se menciona el origen de la copropiedad, como herencias, adquisiciones conjuntas o prescripciones adquisitivas.

División y adjudicación: Esta cláusula establece la forma en que se divide el inmueble, especificando las dimensiones y límites de cada porción, así como la adjudicación a cada parte. En el convenio analizado, se adjudican dos parcelas iguales de 400 m² cada una.

Obligaciones y gastos: Las partes acuerdan asumir los gastos relacionados con la división del inmueble, como honorarios de agrimensores, impuestos y tasas administrativas. En este caso, el muro divisorio será construido por una de las partes, mientras que los gastos generales se dividen en partes iguales.

Homologación judicial: Se contempla la posibilidad de que cualquiera de las partes solicite la homologación del convenio ante los tribunales competentes. Esto otorga seguridad jurídica al acuerdo y permite su inscripción en los registros de propiedad correspondientes.

Domicilios y jurisdicción: Las partes constituyen domicilios especiales para cualquier notificación y acuerdan someterse a los tribunales ordinarios de la localidad en caso de divergencias.

 

Finalidad y Beneficios

El convenio de división de condominio tiene varios propósitos:

Evitar conflictos: Al establecer de manera clara las condiciones de la división, se reduce la posibilidad de litigios futuros.

 
Claridad en los derechos: Cada parte obtiene su porción del bien de manera individual, permitiendo el ejercicio pleno de los derechos de propiedad.

 
Facilitar trámites registrales: La homologación judicial y la inscripción del convenio en los registros públicos garantizan la oponibilidad frente a terceros.

 

Aspectos Prácticos y Relevancia

En la práctica, este tipo de convenios es común en situaciones de copropiedad generadas por herencias, disolución de sociedades conyugales o adquisiciones conjuntas. Es esencial contar con la asesoría de profesionales como abogados, agrimensores y escribanos para garantizar que el convenio cumpla con todos los requisitos legales y técnicos.

 
El convenio de división de condominio es una herramienta útil y eficaz para regularizar situaciones de copropiedad. Su correcta elaboración y cumplimiento permiten a las partes resolver de manera pacífica y ordenada la distribución de un bien indiviso, garantizando seguridad jurídica y protegiendo los derechos de los copropietarios.

MODELO DE CONVENIO DIVISIÓN DE CONDOMINIO

Entre el Sr. FERRER JUAN MANUEL, Documento Nacional de Identidad Nº 32.567.890, nacido el 15 del mes de Junio de 1985, soltero, domiciliado en calle Los Pinos Nº 456, Barrio Norte, y la Sra. LOPEZ MARÍA VICTORIA, Documento Nacional de Identidad Nº 25.123.456, soltera, domiciliada en calle San Martín Nº 789, Barrio Sur, ambos de la ciudad de Villa del Sol, de nacionalidad argentina, hábiles para contratar, convienen en celebrar el siguiente convenio sujeto a las siguientes cláusulas:

PRIMERO: FERRER JUAN MANUEL y LOPEZ MARÍA VICTORIA han sustanciado el juicio por prescripción adquisitiva en Autos caratulados "SUCESORES DE GONZÁLEZ, MARÍA C/ SUCESORES DE RAMÓN PÉREZ y/o JUAN CARLOS PÉREZ y/o HEREDEROS DE RAMÓN PÉREZ S/ PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA", expediente Nº 5201/18, Juzgado Civil y Comercial Nº2 de esta Ciudad. En dicho juicio, se manifiesta que la madre del Sr. Ferrer Juan Manuel (Sra. GONZÁLEZ MARÍA, DNI Nº 17.456.321, viuda en primeras nupcias de Carlos Alberto Pérez, heredero directo del inmueble, fallecida en Mayo de 2022) generó la venta de una parte del inmueble (escritura Nº 45, ante la escribana SOFÍA MARTÍNEZ) ubicado en calle Las Rosas Nº 123, inmueble determinado catastralmente como CIRCUNSCRIPCIÓN II, SECCIÓN C, MZ 12, PC 8, e inscripto en el registro de propiedad inmueble de esta provincia en el protocolo de dominio del departamento Sol de Mayo, al tomo 98, folio 54, finca 12.345, año 1978. Según el proyecto de mensura y subdivisión realizado por el agrimensor PABLO RIVERO, se determinó como parcela 45 de la manzana 12, sección C, circunscripción II. Este inmueble posee una superficie total de 800 m², y la Sra. GONZÁLEZ MARÍA cedió en venta a la Sra. LOPEZ MARÍA VICTORIA una parte del inmueble que comprende medidas exactas de 16 metros por 25 metros, englobando un total de 400 m², por un monto de $25.000 (pesos veinticinco mil). El área cedida es rectangular y mide 25 metros en sus lados Norte a Sur y 16 metros en sus lados Este a Oeste, totalizando 400 m². El Sr. Ferrer Juan Manuel retiene la parte restante del inmueble de 400 m² con las mismas medidas exactas de 16 metros por 25 metros, como heredero de la Sra. González María.

SEGUNDO: Las partes han decidido subdividir el inmueble, para lo cual han solicitado la confección de un proyecto que resultó en las Parcelas A y B, correspondiente a la subdivisión sobre PARC. 8-MZ. 12-SECC. C-CIRC. II-DEPTO. 3, realizada por el agrimensor PABLO RIVERO (Matrícula Nº 567), cuyos honorarios fueron pagados por el Sr. Ferrer Juan Manuel. El proyecto forma parte de este convenio, adjudicándose a la Sra. LOPEZ MARÍA VICTORIA la parcela B, con una superficie de 400 m² (16 metros de frente por 25 metros de fondo), y al Sr. FERRER JUAN MANUEL la parcela A, con una superficie también de 400 m² (16 metros de frente por 25 metros de fondo). El inmueble queda dividido en partes iguales, de 800 m² en su totalidad, correspondiendo 400 m² a cada parte.

TERCERO: Las partes asumen, en partes iguales, los gastos administrativos municipales, impuestos inmobiliarios, tasas y servicios municipales, y cualquier otra suma que pudiera adeudarse en razón del inmueble. No teniendo nada que reclamarse entre sí en razón de la adjudicación operada, las partes manifiestan que la división material (muro divisorio) será soportada por la Sra. LOPEZ MARÍA VICTORIA, quien lo edificará en el límite medianero indicado por el agrimensor. En cuanto al presente contrato, los gastos serán asumidos por el Sr. FERRER JUAN MANUEL. Además, cualquier otro gasto relacionado con el inmueble será soportado en partes iguales, al 50% entre el Sr. Ferrer Juan Manuel y la Sra. López María Victoria.

CUARTO: Cualquiera de las partes podrá solicitar la homologación del presente convenio ante los tribunales correspondientes. Las partes constituyen domicilio especial en los indicados en este instrumento para todos los efectos derivados del presente contrato y se someten a los tribunales ordinarios de la ciudad de Villa del Sol, con renuncia a cualquier otro fuero o jurisdicción.

En la ciudad de Villa del Sol, se firman 2 (dos) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, a los _____ días del mes de Enero de 2025.